房地产会计的特点

导读：房地产会计科目的特点

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齐红|官方答疑老师

职称：注册会计师,中级会计师

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• 问交城镇土地使用税的土地，在计算房产税时，符合条件需并入房产原值计税 。若从价计征房产税，房产原值要包含地价（如取得土地使用权价款等 ）；宗地容积率低于 0.5 有特殊计算方法。从租计征房产税时一般不涉及。老师，这里的容积率如何计算 ，低于0.5的房产税又如何交
  答宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
• 问老师，房地产企业， 加：特定业务计算的应纳税额 这个计算公式有吗？
  答你好！这个房地产开发企业在预缴企业所得税时，可以根据预计毛利率来计算特定业务的应纳税所得额
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• 问房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额怎么计算呢
  答预计毛利额=销售未完工产品的收入×当地税务机关规定的 计税毛利率(分开发项目分别计算)
• 问开土地使用权发票，点了特殊销售不动产销售后出现这个图片，土地使用权没有房号怎么操作
  答您好，不要选销售不动产，这是无形资产，是一般的销售发票 销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。 建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。 构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。...... 因此，转让土地使用权不属于销售不动产。
• 问会计工作的特点是什么?
  答会计主要是核算的特点，表现在以下几点： 1．以货币作为主要的计量尺度 尽管有时会计也要运用实物量度和劳动量度作为辅助量度，但是货币量度始终是会计最基本的、统一的、主要的计量尺度。 2．以凭证为依据 会计的任何记录和计量都必须以会计凭证为依据，这就使会计信息具有真实性和可验证性。 只有经过审核无误的原始凭证（凭据）才能据以编制记账凭证，登记账簿进行加工处理。这一特征也是其他经济管理活动所不具备的。 3．具有连续性、系统性、全面性和综合性 　　会计在利用货币量度计算和监督经济活动时，以经济业务发生的时间先后为顺序连续地不间断地进行登记，对每一次经济业务都无一遗漏地进行登记，不能任意取舍，做到全面完整。现时，登记时，要进行分类整理，使之系统化，而不能杂乱无章，并通过价值量进行综合、汇总，以完整地反映经济活动的过程和结果。
• 问房地产 企业所得税申报中 特定业务计算的应纳税所得额怎么核算
  答同学你好 特定业务计算的应纳税所得额主要是针对房地产开发企业的预售收入，税法规定要按预计毛利率计算并入应纳税所得额。
• 问麻烦问一下各位老师，4S店会计和房地产会计哪个工资高一些？发展前景好一点
  答学员你好，房地产的工资会高一些，但是目前房地产处在寒冬
• 问借:投资性房地产 累计折旧/累计摊销 贷:固定资产/无形资产 投资性房地产累计折旧/摊销以上会计分录有点搞不明白，累计折旧/累计摊销为啥不是在贷方呢
  答你好 ；   你们这个是要 固定资产转投资性房地产吗 ？    
• 问老师，您好，房地产企业所得税申报表，第4列（特定业务计算的应纳税所得额），当公司有利润时，这个地方怎么抵减呀？当填写特定业务计算的应纳税所得额时，账面需要做会计分录吗？怎么做？
  答当公司有利润时，在填写房地产企业所得税申报表第4列（特定业务计算的应纳税所得额）时，需要按照以下步骤进行处理： 首先，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31 号）规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 预计毛利额=销售未完工开发产品的收入×计税毛利率。计税毛利率由各省、自治区、直辖市税务局按规定确定，一般来说： 开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于 15%； 开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于 10%； 开发项目位于其他地区的，不得低于 5%； 属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于 3%。 在填写申报表时，将按照上述方法计算出的预计毛利额填入第 4 列。 当开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 例如，某房地产企业 2023 年第一季度取得未完工开发产品预售收入 10000 万元（不含税），预计毛利率 15%，预缴土地增值税及增值税附加 500 万元。则 2023 年第一季度应预缴企业所得税=（10000×15% - 500）×25% = 250 万元，在季度申报表中第 4 列“特定业务计算的应纳税所得额”填入 1000 万元（10000×15%）。 2024 年该项目竣工并交付，企业将 2023 年预收款结转确认收入 10000 万元，将预缴的税款结转确认税金及附加 500 万元。此时，在进行季度申报时，第 4 列“特定业务计算的应纳税所得额”应填入转回的销售未完工产品预计毛利额减去转回实际发生的税金及附加、土地增值税后的差额，即 1000 - 500 = 500 万元。 需要注意的是，2019 年 7 月 1 日起施行的《国家税务总局关于修订 2018 年版企业所得税预缴纳税申报表部分表单及填报说明的公告》（国家税务总局公告 2019 年第 23 号）对“特定业务计算的应纳税所得额”栏次的填报说明进行了修改，删除了“企业开发产品完工后，其未完工预售环节按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额在汇算清缴时调整，月（季）度预缴纳税申报时不调整”的表述。这意味着房地产开发企业未完工产品预售收入结转完工产品收入后，可以按照实际利润在预缴时对预计毛利额进行纳税调整。 在账面上，不需要针对填写特定业务计算的应纳税所得额做专门的会计分录。但是，对于房地产企业的相关业务，需要按照企业会计准则和相关税法规定进行正常的会计核算，如确认预售收入、预缴税款、结算计税成本等。具体的会计处理如下（假设不考虑增值税）： 取得预售收入时： 借：银行存款 贷：预收账款 预缴土地增值税及附加时： 借：应交税费——预缴土地增值税及附加 贷：银行存款 项目竣工并结转收入时： 借：预收账款 贷：主营业务收入 同时，结转成本： 借：主营业务成本 贷：开发产品 将预缴的税款结转确认税金及附加： 借：税金及附加 贷：应交税费——预缴土地增值税及附加 期末，根据企业的利润总额计算应缴纳的企业所得税。 实际缴纳企业所得税时： 借：应交税费——应交企业所得税 贷：银行存款
• 问开发商修房子，是房地产会计吧，不是建筑会计吧？
  答你好，是的，这个是属于房地产会计 提供工程施工服务，才是建筑工程会计