房地产成本

导读：房地产成本是指以房地产开发产品为成本核算对象，以正常生产经营活动为前提，根据房地产开发建设过程中实际消耗量和实际价格计算的实际应用成本。房地产成本按照资金进入企业的形态分类，可以分为采购成本、开发成本和经营成本。

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• 问成本模式投资性房地产不能转公允价值模式投资性房地产，公允价值模式投资性房地产可以转自用房地产，自用房地产又可以转成本模式投资性房地产对吗
  答您好！ 若自用房地产是采用成本方式计量的是可以转的 ，若采用公允价值模式是不可以
• 问房地产借款成本，该不该列支房开企业成本
  答《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十一条第（一）项规定：企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。 　　《企业会计准则第17号——借款费用》规定：企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。 　　借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化： 　　（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出； 　　（2）借款费用已经发生； 　　（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。 　　符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，应当暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用应当确认为费用，计入当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始。 　　购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用应当停止资本化。符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。 　　《企业所得税法实施条例》第三十七条规定：企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除。 　　根据上述规定，房地产开发企业借款费用资本化开始的时间，应当是在取得开发项目开始，截止时间应当在开发项目竣工验收日。在此之前和之后的借款费用应当计入当期损益。如果，在房产开发建造过程中发生了非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，应当暂停借款费用的资本化。
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• 问房地产土地成本怎么分配
  答《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，土地成本应该采用占地面积法分配，如果需要采用其他方法，应商主管税务机关同意。 同时，国税发〔2009〕31号文件规定，占地面积法指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
• 问房地产企业的房有总成本，怎么分配每套房的成本
  答您好，按面积，或者按销售额分摊。
• 问科目设置是设置为投资性房地产-固定资产-成本，还是投资性房地产-成本-固定资产？
  答同学你好，投资性房地产-固定资产——正常这两个科目 是不重叠的，固定资产是一级科目 呢
• 问房地产的土地增值税中的成本包括房地产的销售费用吗？
  答成本不包括销售费用。销售费用是费用不是成本。
• 问房地产开发企业，自用房屋年度缴纳房产税。两个问题请教：1.房产计税原值组成=对应面积地价成本+对上建安成本+装修成本吗？2.其中地价成本包不包含契税和印花税？
  答同学你好 1.这个可以的 2.这个包含